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不動産投資の「出口戦略」とは?コンサルタント選びのコツ

最近、不動産投資に失敗しない方法として、「出口戦略」という言葉をよく耳にします。 しかし、投資家のなかには、「購入する物件の内容と金額が重要だ」「リスクを想定するのは、当然のこと。今さら"戦略"なんて...。」と、出口戦略に否定的な人もいるようです。 そもそも、出口戦略とは何なのでしょう?投資する前に、頭に入れておきましょう。

出口戦略とは?

出口戦略とは、損害が続くなかで、いかに損害を最小限におさえて撤退するかという戦略のことです。
もともとは、軍事や経済界で使われてきた言葉です。
では、不動産投資での出口戦略とは...?

不動産投資は、物件の購入から始まります。
そして、家賃収入などで利益を得ていきます。
ただし、物件を所有するということは、リスクも伴います。

例えば、空室が多く、十分な家賃収入を得ることができなかったら...。
大規模な修繕が必要になってしまったら...。
物件を所有するリスクが大きくなってしまい、売却を決意しても、市況も物件の状態も悪く、高値で売却できずに損してしまったら...。

せっかくの投資が、台無しです。
そんな失敗をおかさないために、物件を購入する前に、売却で利益を得るための計画を立てるのです。
これが、出口戦略です。

よくある失敗例

「出口戦略なんて、自分には関係ない!」と言う人がいます。

その人は、とてもいい物件を購入できました。
周辺の環境も良く、空室の心配もなさそうです。
家賃を下げる必要もなく、十分な利回りが期待できそうです。

こんなにいい物件であれば、売却なんて考えずに、ずっと所有し続けたほうがいいと思いませんか?
しかし、その物件が、今いい条件だとしても、それがずっと続く保証はありません。

そのエリアの企業や学校が、他のエリアに移転してしまい...。
需要が一気に減り、空室が増えてしまいます。

大きな地震や洪水などで、大規模な修繕や建替えが必要になってしまい...。
修繕して所有し続けるか、売却するかの決断を迫られます。
家賃収入はどんどん減ってしまい、修繕費がかさみます。
「もう、この物件を手放そう!」

...しかし、決断が遅かったのです。
そんな状態の物件は、高値で売却できません。

せっかくの投資が、悲しい結果になってしまう...こんなケースが、少なくないようです。

出口戦略で成功している人が多い!

実は、不動産投資に成功し続けている人たちは、物件を入れ替えながら、安定した収入を得ています。
つねに市況と物件の状態を確認し、物件の価値が下がる前に、高値で売れるタイミングに売却を決断するのです。

そのため、満室が継続している時に、売却することがよくあるそうです。
物件の購入前に、リスクの想定と売却計画を立てることが、物件投資成功のカギを握るのですね。

失敗しないオススメの方法「コンサルタントに依頼」

出口戦略の必要性を理解しました。
しかし、自己判断で行なうのは、とても危険です。

そこで、オススメなのが「コンサルタントに依頼する」ことです。
もちろん、費用はかかります。
但し、将来大きな利益として返ってくるでしょう。
賃貸経営のプロであるコンサルタントは、物件の調査だけでなく、新設やリフォーム工事、経営についても、幅広い提案ができます。
信頼できるコンサルタントと出会えたら、賃貸経営を始めてからも、家賃下落、空室問題、入居者のトラブル、返済などについても相談することができます。

しかし、コンサルタントは、ピンキリです。
「依頼して、本当に良かった」と言う人もいれば、「対応が悪い」「レベルが低い」と不満の声も多いようです。

「無料相談」で信頼できる相手か判断する

優秀なコンサルタントを見極める方法をご紹介します。

それは、「無料相談」を利用することです。
十分な実績があり、 物件に近い会社を選びましょう。
残念ながら、無料相談では、十分な情報を得ることはできません。
その場では、担当コンサルタントの知識、人柄を判断することに集中しましょう。
数社のコンサルティング会社の無料相談を受け、比較してみるのがオススメです。

信頼できるコンサルタントに正式依頼

信頼できるコンサルタントに出会えたら、正式に依頼しましょう。
・物件調査
・建物の提案(工事から内部仕様まで)
・返済計画
・節税対策など
あらゆる面を相談し、提案してもらいましょう。

もし、コンサルタントに依頼しなければ...。
物件を売りたい不動産仲介業者や、建築専門の設計士やハウスメーカー...。
賃貸経営について、総合的に考えてくれる存在ではありません。

出口戦略を実行するために、まず信頼できるコンサルタントを探すことから始めてみませんか?

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